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Ein Haus für die Familie bauen: Wie läuft das eigentlich ab?

Ein Haus für die Familie

Das eigene Häuschen. Irgendwo, wo nicht pro Stunde tausende Autos vorbeirollen. Mit einem Garten dahinter, damit sich die Kinder auf ihrem eigenen Spielplatz austoben können. Innen viel Platz für Träume. Keine unkalkulierbar steigenden Mieten, sondern nur eine festvereinbarte Ratenzahlung – auch noch mit Ablaufdatum, nach dem gar keine monatlichen Kostengewichte mehr über einem hängen. Für viele von uns ist das ein Traum. Doch wie läuft das eigentlich ab, so ein Häuschen zu bauen?  Wir erklären es nun, Step by Step.

  1. Die gute Nachricht zuerst

Vor allem finanzschwache Familien, die befürchten, diesen Artikel nur mit Wehmut lesen zu können, sei gesagt: Keine Panik, denn die in Entstehung befindliche große Koalition hat ein neues Baukindergeld auf der Agenda. Dabei sollen Familien, deren Einkommen bei maximal 75.000 Euro jährlich liegt, beim Kauf von Immobilien in deutschen Boom-Regionen mit bis zu 1200 Euro jährlich gefördert werden. Und: Das Thema ist nicht nur in loser Planung, sondern hat Einzug in den neuen Koalitionsvertrag gehalten. Das heißt, wenn eine neue GroKo zustande kommt, braucht es nur noch ein ausgearbeitetes, verabschiedetes Gesetz.

  1. Auf zur Bank

Wer bauen möchte, wird seinen Bankberater sehr gut kennenlernen. Denn es stehen viele Termine dort an. Bei diesem allerersten geht es erst mal darum, herauszufinden, wie viel Geld einem die Bank überhaupt als Baukredit zur Verfügung stellen würde – und erst mit diesem Finanzspielraum im Hinterkopf kann man sich an die Grundstückssuche und das Wälzen von Anbieterkatalogen begeben.

Doch wie läuft ein solches Beratungsgespräch ab? Beinahe immer nach dem gleichen Muster. Zunächst braucht man:

  • Die letzten drei Gehaltsbescheinigungen von Papa und Mama
  • Auszüge des Girokontos über den gleichen Zeitraum
  • Eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung
  • Etwaige Unterlagen bestehender Kredite

Zudem sollte man sämtliches verfügbares Eigenkapital auflisten, etwa Sparbücher-Auszüge und auch eventuell vorhandene Sicherheiten (die meisten Banken akzeptieren aber das noch zu bauende Haus samt Grundstück als Sicherheit). Bei diesem (langen) Erstgespräch wird einem der Berater klipp und klar sagen, „wie viel Haus“ man sich leisten kann. Und diese Summe sollte man auch als Obergrenze anpeilen, nicht nur lose Empfehlung.

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  1. Grundstücksfahndung

Ohne Grundstück kein Hausbau. Doch dieses Wo ist bereits eine knifflige Angelegenheit. Denn typischerweise können sich die Quadratmeterpreise selbst dicht beieinander liegender Orte erheblich unterscheiden. Ein Baugrundstück zu finden, hat daher etwas von „Preisvergleich extrem“. Abhilfe gäbe es zwar in Form von Immobilienmaklern. Allerdings schlagen diese Profis auch ein erhebliches Loch ins Konto. Die sogenannte Maklercourtage, das ist die Summe vom Kaufpreis, die der Makler als Provision bekommt, unterscheidet sich überdies auch noch von Bundesland zu Bundesland. In Baden-Württemberg beispielsweise teilen sich Käufer und Verkäufer die 7,14% Provision zu je 3,57%. In Berlin hingegen muss der Käufer 7,14% allein bezahlen. Deshalb ist es das Beste, erst einmal sämtliche Online-Angebote und Immobilien-Kleinanzeigen zu durchforsten, um einen Privatkauf zu ermöglichen.

Baugebiet
Grundstückspreise schwanken von Ort zu Ort erheblich. Und das, obwohl zwischen zwei Neubaugebieten vielleicht keine fünf Kilometer liegen. Hier ist Vergleichen angesagt!
Aber:
Gekauft werden sollte an dieser Stelle noch nichts, dafür kann man aber einen Vorvertrag abschließen und so vermeiden, dass während der folgenden Phasen ein anderer Käufer einem das Grundstück vor der Nase wegschnappt.
  1. Hauskataloge wälzen

Wer glaubt, dass die Grundstückssuche schwierig war, wird nun sein blaues Wunder erleben. Denn es geht darum, ein zum finanziellen Spielrahmen, der nach dem Kauf des Grundstücks noch verbleiben wird, passendes Häuschen zu finden. Primär gibt es da drei Bauweisen-Optionen (in aufsteigender Preis-Reihenfolge):

  • Fertighäuser von der Stange
  • Massivhäuser von der Stange
  • Alle frei geplanten Gebäude (sogenannte Architektenhäuser)

Dabei ist es heute wirklich kein Problem mehr, auf Fertighäuser zu setzen. Qualitativ stehen diese, meist in Holz-Bauweise errichteten Gebäude, in keinster Weise mehr solchen aus Steinen nach, sind aber dennoch teils erheblich günstiger. Und die Zahlen beweisen: Immer mehr Menschen setzen auf Fertighäuser statt klassischer Gebäude. 2016 beispielsweise wurden nur 0,49 Millionen Einfamilien-Neubauten gemauert, aber 1,25 Millionen in Fertigbauweise errichtet. Doch auch hier gilt: Es wird nur ein Vorvertrag abgeschlossen. Damit begibt man sich zum zuständigen Bauamt und stellt eine Bauvoranfrage. Prinzipiell erfragt man damit, ob man das gewünschte Haus in dieser Form an diesem Ort errichten darf. Je nach Bauordnung werden mitunter Detailänderungen eingefordert (Gemeinden können beispielsweise das Äußere von Häusern mitbestimmen).

  1. Grünes Licht von der Bank

Mit den gesammelten Unterlagen von Grundstücks- und Hausanbieter wird nun abermals der Bankberater aufgesucht. Dieser prüft alles mit Hinblick auf die beim ersten Termin errechneten Finanzierungskonditionen. Doch auch jetzt gibt es noch kein Geld. Denn die Bank gibt nun ihrerseits ebenfalls eine Art Vorvertrag heraus. Dieser besagt prinzipiell „ja, unser Kunde wird dieses Geld bekommen, sobald die Verträge unterzeichnet sind“. Das ist wichtig, denn nun muss es schnell gehen.

  1. Alles auf einmal

Die nun folgende Phase wird die hektischste aller bisherigen. Prinzipiell muss man mehrere Schritte auf einmal erledigen:

  1. Erwerb des Grundstücks
  2. Notarielle Beglaubigung (Notarkosten unbedingt vorher ausrechnen)
  3. Umtragung im Grundbuch (ist gesetzlich ganz genau geregelt und ziemlich kompliziert)

Ist das getan, muss Geld fließen. Bei einem dritten Termin wird die Bank also einen Teil des Kredits „lockermachen“, damit man damit alle Grundstücks-Formalien erledigen und alle teilnehmenden Personen bezahlen kann. Damit ist man jetzt zumindest schon mal Eigentümer des Baulands – wenngleich man natürlich auch Schuldner ist und somit auch die Bank ein Wörtchen mitzureden hat. Diese Tatsache wird übrigens auch bei der Grundbucheintragung als Grundschuld festgelegt.

Bodenplatte beim Hausbau
Ämter arbeiten leider nicht sonderlich schnell. Häufig ist es die ausbleibende Baugenehmigung, die den Baubeginn um Wochen verzögert.
  1. Die Genehmigung muss her

Dieser Schritt ist, je nachdem, von wem man das Haus bauen lässt, einfacher oder schwieriger. Denn in Deutschland darf kein Haus errichtet werden, ohne dass es eine Baugenehmigung besitzt. Der Vorteil ist, dass man bereits die erfolgreiche Voranfrage in der Tasche hat. Damit wird nun bei der Gemeinde endgültig eine Baugenehmigung beantragt.

Und hier kommt der Fallstrick:
Der Antrag muss von einem „bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser“ abgesegnet sein. Im Klartext einem Architekten oder Bauingenieur. Bei Fertighäusern ist das nur eine Formalität, denn da liegen die Unterlagen schon in der Schublade, sind im Kaufpreis inkludiert und müssen nur noch kopiert werden. Bei anderen Hausbauformen muss man sich jedoch selbst auf die Suche nach einem solchen Profi machen. Und das kann wiederum teuer werden.
  1. Die Vergabephase

Jetzt wird es ernst. Denn der Auftrag „baut mir ein Haus“ wird nun an den oder die Hersteller vergeben. Auch hier gibt es mehrere Optionen:

  • Sogenannte Bauträgerhäuser brauchen nur einen Auftrag. Danach vergeben sie alle anfallenden Arbeiten (Aushub, Bodenplatte usw.) an Subunternehmer. Das spart einem zwar Arbeit, nimmt einem aber auch die Kontrolle über die ausführenden Firmen aus der Hand.
  • Andere Gebäude (auch tw. Fertighäuser) müssen in ihren Arbeiten einzeln beauftragt werden. Man sucht sich also Tiefbauunternehmen, Elektriker usw. selbst aus. Mitunter verrichtet der Fertigbauhersteller auch andere Arbeiten.

Wenn alle Arbeitsaufträge vergeben wurden, muss nun noch der Baubehörde gemeldet werden, wann es losgeht. Jetzt ist es fast geschafft.

  1. Die Bauphase

Dieser Punkt ist am schnellsten erklärt, denn nun kommen die Handwerker und errichten wirklich das Haus. Vorteil Fertighaus: Hier vergehen meist nur wenige Tage, bis das Gebäude fix und fertig steht. Für den Rohbau samt Dach werden selten mehr als drei Tage benötigt. Bei gemauerten Gebäuden sind natürlich dementsprechend Wochen oder sogar Monate anzulegen.

  1. Die Abnahme

Jeder Bau-Arbeitsschritt wird zwischendurch immer wieder von Offiziellen kontrolliert, die die Einhaltung von Gesetzen überwachen. Ist alles erledigt, kommt der große Moment, die sogenannte Bau-Gebrauchsabnahme. Dabei prüft die Bauaufsichtsbehörde, ob das Haus in dieser Form allen Vorgaben des Bauantrags sowie den unzähligen Gesetzen und Normen entsprechend errichtet wurde. Dies geschieht auf Auftrag des Bauherrn und ist nicht nur eine Rückversicherung. Denn mit dem Unterschreiben dieser Abnahme gilt das Haus auch als endgültig fertiggestellt, die Arbeit der Firmen als abgenommen und erst jetzt darf es bezogen werden. Damit beginnt zudem dann auch die Garantiephase.

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